最近被问爆了："鳌祥佳园现在2万8的单价，到底是韭菜价还是真香价？" 今儿咱就拿着计算器，把周边五个小区的房价账本翻个底朝天！

??先说个反常识的结论：单价高的不一定亏，单价低的未必赚！?? 上个月刚帮亲戚算过账，融信后海3万2的房子，实际使用面积算下来反而比鳌祥佳园贵。不信？往下看实测数据！

近三年房价走势揭秘

翻开中介的成交记录本，鳌祥佳园这三年跟坐过山车似的：

• 2021年：2.4万/平（那时候地铁还没通）
• 2022年：冲到2.9万/平（学区传闻闹的）
• 2023年：回落至2.75万（政策调控显灵）
• 2024年：现在挂牌2.8万，但实际成交2.68万

??划重点：?? 去年隔壁保利香槟国际暴跌5%，鳌祥佳园却稳如老狗。为啥？因为人家有现房优势，疫情期间烂尾楼闹的，现房小区反而吃香。

五个小区硬核对比

咱把东二环这片的扛把子都拉出来遛遛：

??注意看：?? 鳌祥佳园租金回报率居然排第二！特别是89平的小三房，月租能到4800，比同面积的融信后海多挣500块。不过要吐槽下，物业费吃掉不少利润。

未来五年预测（老中介都不敢说的实话）

1. ??地铁4号线开通倒计时??
   现在走到紫阳站6分钟，等2025年4号线通车，双地铁加持的溢价空间，保守估计能涨5%-8%。不过要警惕，马路对面的新盘正在蓄客，可能会分流客户。

2. ??学区房泡沫要破？??
   今年晋安实验小学扩招，原本紧张的教育资源缓解了。去年高价接盘学区房的，现在肠子都悔青了——有套86平的房子，半年降了25万还没卖掉。

3. ??户型战打得凶??
   现在新盘都搞70平做三房，鳌祥佳园89平的三房两卫反而成了硬伤。不过要夸夸他们的边套户型，南北通透做得是真绝，夏天不用开空调能省不少电费。

灵魂三问

??Q：现在是不是最佳入手时机？??
A：看你是自住还是投资。自住的话，年底开发商冲业绩能砍价，上月有客户砍下8万装修款。投资客建议再等等，听说银行利率还要降。

??Q：同价位有没有更好的选择？??
A：要交通选鳌祥佳园，要品质选融信后海，要性价比看阳光城檀悦。不过提醒下，阳光城那外墙脱落得跟牛皮癣似的，看房记得戴安全帽。

??Q：老破小和次新房怎么选？??
A：举个真实案例：同事2022年花250万买鳌佳园89平，现在同户型挂牌268万。同一时间买隔壁老破小的，现在亏了装修钱还卖不掉。你品，你细品。

个人观点不掺水

要我掏心窝子说，鳌祥佳园就像股市里的蓝筹股——涨得慢但跌得少。刚需族闭眼入，投资客得掂量现金流。最后甩个绝招：去看房别光看样板间，去楼下快递站蹲点，看看日均快递量就知道入住率真假。上周数了数，晚上7点丰巢柜还剩12个格子，这人气你猜香不香？